Baufinanzierung für Familien

Baufinanzierung
Die Baufinanzierung sollte gut durchdacht sein - Foto: © Marco2811 - stock.adobe.com

Die beste Immobilienfinanzierung für Familien

Die Mieten steigen und steigen. Vor allem in den Städten können sich viele Familien keine Wohnungen mehr leisten. Aber auch auf dem Land träumen viele vom Eigenheim. Der Zeitpunkt scheint günstig: Die Zinsen für Kredite sind auf einem historischen Tiefstand und durch das Baukindergeld winken staatliche Zuschüsse. Dann fehlt also nur noch die Immobilie? Bevor Sie in Ihrer Fantasie schon eine neue Wohnung oder ein neues Haus einrichten, gibt es noch viel zu beachten. Wir verschaffen Ihnen einen Überblick darüber, wie Sie mit einer realistischen Planung Ihr eigenes Zuhause finanzieren.

Checkliste zur Baufinanzierung

Die eigenen vier Wände sind für viele Familien ein selbstverständlicher Teil der Lebensplanung: Erst sollen hier die Kinder groß werden und dann soll die Immobilie als Sicherung für die Altersvorsorge dienen. Umso wichtiger ist es, dass Sie rechtzeitig und ausreichend kalkulieren. Sonst zerplatzt der Wohntraum und Sie bleiben auf einem Haufen Schulden sitzen.

Wir haben eine Checkliste für Sie, mit der Sie Ihre Baufinanzierung auf sichere Beine stellen:

Erwerbsnebenkosten beachten für den tatsächlichen Kaufpreis

Wenn Sie ein interessantes Objekt gefunden haben, geht oft schon das Kopfkino los: Können wir uns noch eine neue Einbauküche leisten? Ist die Renovierung des Badezimmers im Budget? Lassen Sie sich aber nicht vom Kaufpreis blenden - die tatsächliche Kaufsumme ist noch deutlich höher! Beim Bau oder Kauf eines Eigenheims kommen nämlich noch weitere Kosten auf Sie zu, die bis zu 10 Prozent des Kaufpreises betragen können. Der Erwerb an sich ist mit Aufwänden verbunden, nämlich Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag.
Diese Erwerbsnebenkosten sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch - es lohnt sich also, einen Gegencheck für Ihre Wohnregion zu machen! Als Faustregel sollten Sie davon ausgehen, dass Sie etwa sechs bis acht Prozent des Kaufpreises aufschlagen müssen. Dazu kommt noch die Courtage, falls Sie Ihr Zuhause mit einem Makler suchen wollen. Diese beträgt je nach Region zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises. In der folgenden Beispielrechnung sehen Sie wie schnell sich die Nebenkosten beim Kauf aufsummieren:

Art der Nebenkosten Höhe der Kosten Summe bei einem Hauskauf
in Höhe von 500.000 Euro
(Bundesland: Hamburg)
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland
zwischen 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises
22.500 Euro
Notarkosten ca. 1% des Kaufpreises 5.000 Euro
Grundbuchkosten ca. 0,5% des Kaufpreises 2.500 Euro
Maklerprovision je nach Bundesland
zwischen 3,57 bis 7,14% inkl. MwSt.
31.250 Euro
Immobiliengutachten je nach Art, Umfang, Verkehrswert 1.000 Euro (geschätzt)
Modernisierungskosten je nach Zustand des Hauses 10.000 Euro (geschätzt)
Gesamt - 72.250 Euro *

* Unsere Beispielrechnung bezieht sich auf einen Hauskauf in Höhe von 500.000 Euro im Bundesland: Hamburg.

Für Ihre Planung ist es also unverzichtbar, die Nebenkosten von Anfang an im Blick zu haben. Sie haben entscheidende Auswirkungen darauf, welches Eigenheim für Sie in Frage kommt. Wenn Sie einen Neubau planen, kommen noch weitere Nebenkosten auf Sie zu. Durch Versicherungen und Baunebenkosten wie z.B. Freimachung und Einrichtung der Baustelle, Vermessungen, Gutachten, Erschließungskosten oder Baubegleitung können schnell etwa zwanzig Prozent der Gesamtsumme zusammenkommen.

Finanzsituation und Eigenkapital checken

Ihre finanzielle Situation ist das wichtigste Kriterium, welche Immobilie Sie sich leisten können und welche Baufinanzierung für Sie in Frage kommt. Es gibt zwei wesentliche Fragen, die Sie sich ganz am Anfang beantworten sollten:

  • 1. Wie hoch darf die monatliche Belastung sein?
  • 2. Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?

Für den Check Ihrer persönlichen Finanzsituation sollten Sie zunächst berechnen, wie hoch die finanzielle Belastung durch Zinsen und weitere Kosten jeden Monat sein darf. Dafür brauchen Sie Ihre Kaltmiete und Ihre aktuelle Sparrate, also den Betrag, den Sie jeden Monat zur Seite legen. Die Kaltmiete nehmen Sie deswegen zur Hand, weil Sie im Eigenheim zwar keine Miete mehr zahlen müssen, aber Nebenkosten wie Strom und Gas natürlich weiterhin fällig werden. Von diesem Betrag müssen Sie die voraussichtlichen Kosten des Eigenheims, die Bewirtschaftungskosten, wieder abziehen. In diesen Kosten sind Instandhaltung, z.B. Reparaturen, enthalten. Als Pauschale nimmt man an, dass zwischen drei und vier Euro pro Quadratmeter an Bewirtschaftungskosten anfallen. Diese nehmen Sie also mit der voraussichtlichen (oder tatsächlichen, falls Sie schon ein Objekt im Auge haben) Quadratmeterzahl mal, um die zu erwartenden Kosten zu ermitteln. Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung für Ihre monatliche Belastung:

Beispielrechnung:

  • Aktuelle Kaltmiete pro Monat 1100 Euro und Sparrate pro Monat 300 Euro = 1400 Euro
  • Voraussichtliche Größe der Immobilie 120 qm mal
    Pauschale für Bewirtschaftungskosten pro Monat 3,50 €/qm = 420 Euro
  • 1400 Euro - 420 Euro = 980 Euro (=maximale monatliche Belastung)

In diesem Fall könnten Sie also maximal 980 Euro im Monat für das Abbezahlen Ihres Kredites einsetzen. Sie können das Prinzip natürlich jederzeit an Ihre eigenen Rahmenbedingungen anpassen und erhalten dann den Betrag, den Sie maximal im Monat für Tilgung und Zinsen ausgeben können. Natürlich gilt auch hier das Prinzip zur Vorsicht: Behalten Sie sich lieber einen Puffer vor, den Sie für ungeplante Kosten ansparen. In unserer Beispielrechnung würde das heißen: Nutzen Sie nicht die gesamtem 980 Euro für die Finanzierung, sondern legen Sie einen Betrag von ungefähr 100 Euro pro Monat für Reparaturen oder ähnliches zurück. Eine Finanzierung, in der die Haushaltsfinanzen bis auf den letzten Euro festgelegt ist, kann leider sehr schnell in sich zusammenfallen. Dafür reicht dann manchmal schon eine kaputte Waschmaschine.

Eigenkapital - unverzichtbar für die Baufinanzierung

Darüber hinaus ist es sinnvoll, sich einen Überblick über Ihr Eigenkapital zu verschaffen. Dazu gehören sämtliche Guthaben auf Ihren Girokonten und Sparkonten, Depots, Bausparverträge oder Lebensversicherungen. Wie viel Sie davon tatsächlich für die Finanzierung einsetzen, hängt von Ihrer Lebenssituation ab, von dem gewählten Kredit und Ihrer finanziellen Gesamtsituation. Sie sollten in der Lage sein, mindestens die Nebenkosten des Kaufs durch Ihr Eigenkapital zu zahlen. Dabei müssen Sie mit etwa 10 bis 20 Prozent der Gesamtsumme rechnen. Je mehr Sie an Eigenkapital mitbringen, desto besser, denn dann sinken die Zinsen. Ohne Eigenkapital werden Sie sehr große Schwierigkeiten haben, überhaupt einen Kreditgeber zu finden. Und wenn, dann wird Ihr Darlehen vermutlich nur unter schlechten Bedingungen zustande kommen - vermutlich mit einem hohen Zinssatz. Machen Sie also nur einen Haken an diesen Punkt, wenn Sie wirklich über ausreichend Eigenkapital verfügen! Es ist aber natürlich nicht unmöglich, ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung zu starten. Dafür ist es notwendig, dass Sie eine ausreichende und stabile Einkommenslage nachweisen können. Sie sollten aber auf keinen Fall die Nebenkosten durch einen extra Kredit gegenfinanzieren. In dem Fall ist das Risiko zu groß.

Vorsicht beim Stütz-Kredit aus dem Familien- und Freundeskreis

Wer selbst wenig oder gar kein Eigenkapital zur Verfügung hat, kann natürlich auch einen privaten Kredit im Umfeld aufnehmen und auf ein eigenes Konto überweisen. Aber Vorsicht: Vor der Bank können Sie diese Summe zwar als Eigenkapital angeben. Aber trotzdem handelt es sich natürlich um ein Darlehen! Auch für diese Summe müssen Sie einen Finanzierungsplan mit Laufzeit, Zinsen, Tilgungen etc. aushandeln. Es gelten hier also die gleichen Regeln: Wenn Ihre Finanzierung im Wesentlichen auf einen Kredit angewiesen ist, dann sollten Sie von dem Vorhaben Abstand nehmen und erst mal Eigenkapital aufbauen. Dazu kommt, dass Geldgeschäfte in der Familie oder im Freundeskreis häufig viel komplizierter sind als mit einer Bank. Bei einem Streit gerät plötzlich der Kredit in Frage und damit wackelt Ihr Traum vom Eigenheim. Mehr zum Thema Geld borgen von Freunden

Zuschüsse nutzen

Wer rechtzeitig daran denkt, staatliche Zuschüsse zu beantragen, kann bei der Baufinanzierung schnell Tausende Euro sparen. Wir zeigen Ihnen die wichtigsten Fördermöglichkeiten im Überblick:

Wohn-Riester bzw. Eigenheimrente
Vor allem für Familien mit Kindern und Gutverdienern kann sich das Wohn-Riester lohnen. Das Prinzip: Ein Teil Ihres Einkommens wird direkt in den Wohn-Riester-Vertrag eingezahlt. Dafür unterstützt der Stadt Sie mit Zuschüssen. Darüber hinaus können Sie Ihre Beiträge als Sonderausgaben von der Steuer absetzen. Dafür ist der Vertrag zweckgebunden, d.h. es darf wirklich nur für die Baufinanzierung, zum Beispiel in einen Bausparvertrag, fließen. Ihr Anbieter sendet den Antrag an die zentrale Prüfstelle weiter, die über die staatlichen Zuschüsse entscheidet.

Wohnraumförderung
Vor allem einkommensschwache Familien sollen vom Wohnraumförderungsgesetz profitieren. Durch Darlehen mit niedrigen Zinsen, Finanzzuschüssen oder günstigerem Bauland fördert der Staat Bauvorhaben. Diese können jedoch nur Familien erwarten, deren Haushaltseinkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet, die gleichzeitig aber auch ausreichend Eigenkapital mitbringen können. Da die Förderungen Ländersache sind, gibt es leider keinen zentralen Ansprechpartner für Ihren Antrag. Üblicherweise müssen Sie sich an die Landesbanken wenden. Dort finden Sie auch noch weitere Programme, mit denen Baufinanzierungen unterstützt werden sollen.

Baukindergeld
Familien mit mindestens einem Kind, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 eine Immobilie bauen oder kaufen, können darüber hinaus Baukindergeld beantragen. Sie profitieren bei bewilligtem Antrag von einem jährlichen Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind über einen Zeitraum von 10 Jahren - diesen Zuschuss müssen Sie nicht zurück zahlen! Die Einkommensgrenze liegt aktuell bei einem Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro pro Jahr mit einem Kind und zusätzlich 15.000 Euro für jedes weitere Kind.

KfW-Darlehen
Bei der KfW-Bank können Familien besonders zinsgünstige Kredite beantragen. Dies gilt für den Kauf oder Bau des Eigenheims, aber auch für Umbau- oder Sanierungskosten. Für energieeffiziente Bauprojekte gibt es spezielle Programme mit höheren Darlehenssummen und einem zusätzliche Tilgungszuschuss.

BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle)
Wer in sein Eigenheim umweltfreundliche Heiztechnik (z. B. Solarthermie, Biomasse, Wärmepumpen) einbaut, kann Zuschüsse beantragen. Die Zahlungen sind ggfs. mit KfW-Darlehen kombinierbar. Die nötigen Unterlagen sollten Sie auf der Homepage des BAFA finden.

Förderung der Länder
Vergleichbar mit dem KfW-Darlehen fördern auch die Bundesländer Bauprojekte. Die Regeln und die Zuständigkeit sind unterschiedlich. In der Regel erhalten Sie die Informationen beim Wirtschaftsministerium, zum Teil auch beim Bau-, Finanz- oder Umweltministerium.

Zuschüsse der Kommunen
Über 750 Städte und Gemeinden unterstützen Familien mit speziellen Förderprogrammen. Das "Baugeld vom Bürgermeister" hilft beim Kauf von Grundstücken und Häusern, Bau oder Kauf von Häusern und beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Fragen Sie Ihr zuständiges Bürgeramt, ob Ihre Gemeinde die Förderung anbietet.

Kirchenförderung
Auch die großen Kirchen bieten Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung an. Dabei handelt es sich meistens um das sogenannte Erbbaurecht, das Ihnen gewährt wird. In dem Fall bauen Sie auf einem Grundstück, dass der Kirche gehört. Dadurch sinken natürlich die Anfangskosten (schließlich müssen Sie das Grundstück nicht kaufen), aber Sie sind dann nicht der Eigentümer - mit allen verbundenen Nachteilen. Sie vereinbaren einen Vertrag über die Laufzeit des Erbbaurechts, üblich sind Zeiträume zwischen 75 und 99 Jahren. Danach kann ein Vorkaufsrecht vereinbart werden. So finden Sie ein passendes Grundstück

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Bedenken Sie bei der Baufinanzierung auch die Laufzeit - Foto: © artefacti - stock.adobe.com

Laufzeit festlegen

Die Laufzeit ist für viele Kreditnehmer eine scheinbar weniger wichtige Frage - Hauptsache, die monatliche Belastung ist nicht zu hoch. Sie sollten aber bedenken, dass sich Ihre Lebenssituation im Laufe von Jahrzehnten deutlich ändern kann. Vor allem wenn Ihr Eigenheim zu Beginn Ihrer Rente abbezahlt sein soll, damit Sie "mietfrei" leben können. Kalkulieren Sie also durch, wie viele Jahre Sie noch bis zur Rente haben. Und kalkulieren Sie dann, wie lange Sie noch wirklich arbeiten wollen. Wenn Sie davon träumen, früher als zum gesetzlichen Rentenstart in den Ruhestand zu gehen, sollten Sie dies unbedingt mit einplanen!

Zinsen und Tilgung kalkulieren

Im Moment befinden wir uns - noch! - in einer Niedrigzinsphase. D.h. die Banken verlangen vergleichsweise niedrige Nominalzinsen für die Kredite. Der wichtigste Wert, den Sie unbedingt kennen sollten, ist allerdings der Effektivzins. Dieser enthält neben dem Nominalzins alle vereinbarten Kreditnebenkosten (z.B. Kontoführungsgebühren, Tilgungssatz, Auszahlungskurs etc.). Für die Tilgung (also Ihre monatliche Rückzahlrate) legen Sie in Ihrem Finanzierungsplan Raten fest. Diese können sich im Laufe der Zeit ändern. Üblich sind Steigerungen der Rate zum Laufzeitende hin. Auch Sondertilgungen - zum Beispiel bei einer Erbschaft - sind möglich. Diese verkürzen die Laufzeit, sind aber oft mit einem Sonderzins verbunden.

Die richtige Finanzierung wählen

Für die Baufinanzierung gibt es verschiedene Wege. Welche Form am besten zu Ihnen und Ihrer Familie passt, hängt von einigen Faktoren ab. Wir erklären Ihnen kurz, welche Formen es gibt und für wen sich welche am besten eignet.

Darlehen bei einer Bank bzw. Tilgungskredit
Die klassische Baufinanzierung erhalten Sie von einer Bank. Sie können dafür mit Ihrer Hausbank (oder anderen Filialbanken) sprechen oder über Portale im Internet verschiedene Angebote vergleichen. Online Baukredit-Vermittler (wie z.B. Interhyp oder Planethome) ermitteln die verfügbaren Konditionen von mehreren Hundert Kreditgebern und stellen sie zum Vergleich dar. Als Kreditnehmer zahlen Sie monatlich eine festgelegte Rate, die aus der Tilgung des Darlehens und aus den Zinsen besteht. In der Regel wird der Zinssatz für eine Zeit festgeschrieben. Das ist vor allem im Moment vorteilhaft für Kreditnehmer, weil die Zinsen (noch) sehr niedrig sind. Festschreibungen des Zinssatzes über einen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren sind aktuell gebräuchlich. Der Tilgungssatz steigert sich meist mit der Laufzeit. Zu Beginn vereinbaren viele Kreditgeber einen Satz von 1 %.

KfW Kredit
Auch über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist ein Tilgungskredit möglich. Da die KfW eine staatliche Förderbank ist, kann hier mit günstigeren Konditionen gerechnet werden. Meist gibt es günstigere Zinsen als auf dem freien Markt, dafür ist die Darlehenssumme begrenzt.

Bausparvertrag
Bausparverträge können eine gute Ergänzung zu einer Finanzierung per Tilgungskredit sein. Ein bestehender Vertrag kann als Eigenkapital in die Planung mit einfließen. Aber auch ein neuer Bausparvertrag kann sich lohnen: Zum einen wird ein dauerhaft festgelegter Zinssatz vereinbart, zum anderen profitieren Sie von der Möglichkeit, unbegrenzt Sondertilgungen durchzuführen. Dies wird vor allem im späteren Verlauf der Finanzierung interessant. Wer einen Tilgungskredit mit einem Bausparvertrag kombiniert, nimmt ein sogenanntes Kombidarlehen in Anspruch. Neben oben genannten Vorteilen gibt es auch Nachteile: Viele Kreditgeber verlangen hohe Gebühren, wenn der Kredit frühzeitig abgelöst werden soll. Dann werden die Sondertilgungen im Bausparvertrag gegebenenfalls unrentabel. Bei Kombiverträgen raten die Verbraucherschützer zu großer Vorsicht. Lassen Sie sich bei Interesse unbedingt von unabhängiger Seite beraten!

Lebensversicherung
Auch eine Lebensversicherung kann Baustein der Baufinanzierung werden. Dabei nehmen Sie Ihr Darlehen über eine Versicherung auf. Die Tilgung wird in einer Kapitallebensversicherung angespart, die der Versicherer ablöst, sobald die Darlehenssumme erreicht wird. Darüber hinaus gilt als Versicherungsschutz, dass eine verbliebene Restschuld beim Tod des Kreditnehmers beglichen wird. Allerdings wird diese Art der Finanzierung inzwischen selten angeboten - und von Verbraucherschützern erst recht nicht empfohlen. Es besteht eine zu große Unsicherheit darüber, wie hoch die Auszahlung der Lebensversicherung am Ende ausfallen wird. Die Versicherungen haben sich verschätzt, was die Rentabilität ihrer Anlagen angeht und daher ist diese Finanzierung sehr unsicher.

Fazit:
Mit einer guten Planung sichern Sie sich die besten Konditionen

Mit der vorliegenden Checkliste haben Sie die wichtigsten Informationen zur Hand, mit denen Sie eine solide Finanzplanung aufsetzen können:

  • Sie sind sich über alle eventuellen Nebenkosten und damit der gesamten Kreditsumme im Klaren
  • Sie haben Überblick über Ihre aktuelle und zukünftige finanzielle Situation
  • Sie haben Eigenkapital und Zuschüsse mit einberechnet
  • Sie können Laufzeit, Zinsen und Tilgung beurteilen
  • und wählen daher das für Sie passende Finanzierungsmodell.

Mit diesen Informationen sind Sie für die Suche nach einer Baufinanzierung und die darauf folgenden Gespräche bestens vorbereitet. Denken Sie daran, dass Sie die nötigen Unterlagen zur Hand haben:

  • Einkommensnachweise
  • Nachweis von Eigenkapital
  • Genehmigungen
  • Flächenberechnungen sowie Baupläne
  • und den Finanzierungsplan mit den monatlichen Verbindlichkeiten

Sie sollten darauf vorbereitet sein, dass das Kreditinstitut Ihren SCHUFA-Score checkt. Dieser ergibt sich aus vielen unterschiedlichen Werten (unter anderem Ihrem bisherigen Verhalten bei Krediten und Verträgen, zum Beispiel für Telekommunikation). Er dient dazu, das Risiko einzuschätzen, Ihnen einen Kredit zu gewähren. Es gibt leider wenig Möglichkeiten, aktiv positiv auf diesen Wert einzuwirken. Außer, sich immer tadellos an seine Verträge zu halten und nicht in Rückstand zu geraten, etwa bei Miete oder kleineren Konsumkrediten. (So beantragen Sie eine Schufa-Selbstauskunft) Wenn Sie die Punkte auf der Checkliste einhalten, dann steht Ihrer Baufinanzierung nichts mehr im Wege.

Quellenangabe bzw. weiterführende Informationen:

Text: I. S. / Stand: 16.09.2019

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